· 融资结构：信用债发行量环比大幅增长，民企信用债发行量增加
· 融资利率：债券融资利率同环比下降，华润置地等头部房企融资成本持续降低
· 企业发行动态：招商蛇口发行额度最高，保利发展成本最低
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中指研究院监测，2024年8月房地产企业债券融资总额为549.2亿元，同比下降20.8%，环比增长52.0%。行业债券融资平均利率为2.53%，同比下降0.91个百分点，环比下降0.28个百分点。
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融资结构：信用债发行量环比大幅增长，民企信用债发行量增加
从融资结构来看，8月，房地产行业信用债融资355.0亿元，同比下降23.4%，环比增长70.0%，占比64.6%；ABS融资194.2亿元，同比下降5.5%，环比增长43.4%，占比35.4%。
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2024年1-8月，房地产行业债券融资总额3701.9亿元，同比下降29.7%，其中，信用债融资2391.2亿元，同比下降28.0%，占比64.6%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降50.6%，占比1.8%；ABS融资1243.7亿元，同比下降31.2%，占比33.6%。
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8月信用债发行总量较上月明显增长，民营房企发债规模和范围有所增加，滨江、美的置业、卓越月内发行5笔信用债，合计规模29.3亿元。月内招商蛇口、华发股份等央国企仍积极发行信用债，发行规模较高，分别为50亿元、26.4亿元，融资成本较低，平均利率分别为2.22%、2.66%。本月短期融资券较上月发行规模增加，占信用债发行总额的12.7%、带动月内信用债发行年限缩短。
图：2022年10月-2024年8月非央国企信用债发行统计
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ABS发行金额环比增长，发行规模超过150亿元，达到194.1亿元。其中，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达39.9%，类REITs占比33.5%，供应链ABS占比26.5%。政策窗口开启以来，共有6只消费基础设施REITs产品获批。其中，较早获批的5只已于今年上半年上市，8月华夏首创奥莱REIT发行上市。8月，安江高速持有型不动产ABS上市，7月建信住房租赁基金持有型不动产ABS挂牌上市，上交所推动持有型不动产ABS产品加速落地，是又一盘活存量资产的金融工具。相较于传统ABS产品，持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”，一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红。在持有型不动产ABS中，投资机构可以通过运营治理和激励机制设计，参与到基础设施资产的运营决策中。当前，基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具持续落地，为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了宝贵的退出渠道，持有物业开发运营全周期的金融闭环更加完善。
融资利率：债券融资利率同环比下降，华润置地等头部房企融资成本持续降低
从融资利率来看，本月债券融资平均利率为2.53%，同比下降0.91个百分点，环比下降0.28个百分点。本月海外债零发行、信用债和ABS利息均下降带动融资综合平均利率下降。其中，信用债平均利率为2.53%，同比下降0.84个百分点，环比下降0.04个百分点；ABS平均利率为2.53%，同比下降0.61个百分点，环比下降0.49个百分点。
头部企业融资渠道仍保持畅通，融资成本持续降低。华润置地以现金流安全作为发展生命线，三道红线均保持绿档，其财务稳健的基本面获得金融机构认可，资金成本较低，2024年上半年公司综合融资成本3.24%，较年初降低32BP，创历史新低。截至6月末融资储备893亿。华润商业REIT于2024年3月在深交所上市，成功实现商业资产“投融建管退”资本闭环。截至2024年6月末，保利发展综合融资成本降低至3.31%，较年初下降25BP；招商蛇口综合资金成本3.25%，较年初降低22BP。
企业融资动态：招商蛇口发行额度最高，保利发展成本最低
从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口融资额度最高，为50亿元，保利发展平均融资利率2.02%，融资成本最低。
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2024上半年中国物业管理市场总结&下半年趋势展望
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