房甜虾
中国房地产TOP10研究组自2004年开始对中国房地产百强企业进行研究，至今已连续开展21年。研究团队紧跟市场变化，深入揭示房地产企业经营规律，不断探索房地产企业发展战略，为推动房地产行业健康发展发挥了重要作用。当前形势下，政策指出支持房地产企业融资“一视同仁”，并提出“三个不少于”，标本兼治化解房地产风险，适应适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产开发新模式。在此背景下，房地产企业必须适应新形势，积极行动，标本兼治，以销定投，实现稳健发展。为此，研究团队启动了“2024年中国房地产企业百强研究”，以“顺势而行、稳扎稳打、长远发展”为主题，发掘具有较强实力的优秀房地产企业集团。行业综合实力雄厚、经营稳健、社会责任感强，激励企业提质增效增强内生动力，实现高质量发展。研究团队在分析总结多年来研究经验和房地产企业发展现状的基础上，进一步完善研究方法和评价指标体系，持续关注规模、盈利能力、成长性、稳定性、融资能力等、运营效率、社会责任等七个方面全面客观评价企业综合实力，引导企业不断优化发展模式，促进行业健康运行。?本报告为节选，完整版索取请联系填写资料销售表现略好于全国水平市场份额微增（1）央国企市场份额继续提升，“大而不强”企业掉队导致断层出现图1：2019-2023年百强企业销售增长情况企业研究：https://www.cih-index.com/房地产市场正在仍处于调整阶段，百强企业顺势而为，聚焦核心城市核心区域，抓住主流市场需求，获取回款。 2023年，百强企业销售额和销售面积分别达到53.896亿元和26131.6万平方米，同比分别下降5.8%和7.4%，业绩略好于全国水平。在行业不断洗牌的过程中，“大而不强”的企业逐渐落后，必将涌现一批新的优质企业，推动房地产行业稳定健康发展。图2：2019-2023年百强及综合实力TOP10企业市场份额企业研究：https://www.cih-index.com/2023年，百强企业市场份额为46.2%，比上年微幅上升0.4个百分点。综合实力前10名企业销售市场份额为22.3%，与上年基本持平。从企业所有制来看，中央企业凭借雄厚的资源禀赋和稳健的经营，市场份额持续提升。（2）进一步聚焦核心城市，紧抓改善性需求释放机遇，积极营销加速去化图3：2022、2023年百强代表企业重点城市销售贡献率企业调研：https://www.cih-index.com/2023年，百强企业继续向一二线核心城市聚拢，把握重点城市政策窗口期加快去化，重点城市销售贡献占比提升。从百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市市场旺盛，销售占比提升0.4个百分点至27.4%；二线城市占比提升2.2个百分点至58.5%，仍是主要销售来源地；三、四线城市销售占比持续下滑至14.2%。从重点城市销售贡献来看，百强企业代表的前5名、前10名、前20名城市销售贡献率较上年分别提升1.1、1.8、3.5个百分点，达到39.3%， 58.3%、78.9%。图4：2022、2023年百强代表企业重点项目各面积段销售占比企业研究：https://www.cih-index.com/2023年，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放，同时首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地也进一步促进改善性住房需求释放。百强企业顺势而为，加大改善类产品推出比例。从百强代表企业重点项目各区域段产品销售占比来看：90平方以下首次置业产品销售占比米为12.1%，比去年下降1.0个百分点，刚需群体观望情绪较重； 90-140平方米首改产品销量虽较上年下降0.5个百分点，但仍占比过半，达到51.9%； 140-200平米销量提升该品类产品表现出较强的韧性，销售贡献率较上年明显提升，提升1.7个百分点； 200平方米以上高端产品销售贡献率较去年略有下降。
（3）投资策略更加理性，以销定投聚焦核心城市，谨慎选择合作伙伴受上年低基数影响，加之年底推地节奏有所加快，百强代表企业拿地规模有所回升。2023年百强代表企业拿地金额8538.6亿元，同比增长16.3%；土地购销比例比上年提高4.6个百分点至32.1%。从所有制类型看，中央企业仍是拿地主力，大型央企投资力度较大。图5：2023年百强代表企业拿地重点城市分布情况企业研究：https://www.cih-index.com/百强企业采取精准投资战略，进一步向市场预期好的一二线核心城市聚集。从城市层级分布来看，二线城市仍是布局的主要区域。百强代表企业新增土储权益面积中，二线城市占比64.8%。 %;一线城市占比21.0%，较去年提升4.2个百分点；三、四线城市占比下降1.8个百分点至14.3%。从具体城市来看，百强企业以销定投、量入为出，以保持投资效率和经营稳健。拿地城市布局方面，2023年百强代表企业拿地前20名城市与销售贡献前20名城市高度重合，包括杭州、上海、北京、广州、南京、成都、苏州、武汉、宁波、佛山、西安、重庆、长沙、合肥等14个城市上榜。点击填写信息，获取完整报告营业收入同比增长典型房企持有业务表现亮眼（1）竣工结转增加，2023年营业收入同比转正图6：2019-2023年百强企业营业收入与净利润均值变化情况企业研究：https://www.cih-index.com/2023年百强企业营业收入同比微增，增速转正，净利润降幅较上年有所收窄。完成率和结转率快速增长带动了营业收入的持续增长。百强企业平均营业收入达395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，平均净利润同比下降16.7%至21.4亿元，降幅较上年收窄。 2023年，百强企业平均净利润率和净资产收益率分别为5.0%和3.0%，盈利能力有所下降。百强企业平均净利润率和平均净资产收益率比上年分别下降1.4和1.5个百分点。近年来，受结转成本高、库存淘汰、资产减值等多重因素影响，百强企业净利润率有所下降。（2）典型房企持有业务利润贡献提升，助力企业改善流动性部分百强企业收入和利润结构发生变化，非开发业务占比上升。一方面，典型的房地产公司控股业务、服务业务等非开发业务贡献了较高的收入和利润。另一方面，控股业务和服务业务以其稳定的现金流提高了公司的整体流动性。同时，由于持有的物业是依赖长期运营的资产，房地产企业还需要提高资产运营效率，淘汰低效资产，以实现长期可持续运营。（3）聚焦优势领域调整业务结构，向新发展模式转型中长期来看，由于新房增长高峰和房地产去金融化，企业单纯依靠开发业务收入很难维持一定的收入规模，市场复苏后利润率提升仍存在上限。其利润规模增长较为有限。因此，如何在新周期保持盈利发展，成为百强企业必须面对的课题。企业之间的战略存在一定程度的差异化。总体而言，以盈利为核心经营目标，聚焦优势领域和区域，充分发挥竞争优势，根据房地产新形势调整业务布局策略，实现更加高效、可持续的发展。偿债能力分化显著需抓紧融资窗口期增强流动性（1）“三道红线”指标均值合规，长期债务压力略有上升图7：2019-2023年百强企业“三道红线”情况企业研究：https://www.cih-index.com/百强企业“三道红线”指标均值均已合规，但净负债率有所上升、现金短债比基本持平。2023年剔除预收账款前100名企业平均资产负债率66.1%，净负债平均负债率为89.7%，平均现金短期负债比率1.67，净负债比率较上年上升3.3个百分点，现金短期负债比率较上年上升3.3个百分点。定期负债率较上年上升0.06。百强企业有息债务相对规模基本保持不变；平均债务期限略有上升，短期债务占比下降。（2）短期偿债能力分化显著，央国企流动性风险相对可控百强企业流动性表现分化更加明显。部分央企和民企受益销售融资良好，流动性持续改善；一些混合所有制企业和私营企业受销售下滑影响，现金迅速减少，偿债能力减弱。（3）融资政策重点转向支持项目，需做好项目开发运营争取资金流入百强企业一方面可以利用城市房地产融资协调机制获得融资，同时做好开发运营，提升项目信用。
另一方面，百强企业要把握最新政策，盘活经营性资产，拓宽融资渠道，加厚安全垫。房地产企业可以通过发行ABS、REITs等盘活经营性物业，同时经营性物业贷款可在2024年底前用于偿还现有贷款和公开市场债券。此外，房地产企业可利用“三大工程”政策支持，获得城中村改造、分配型保障性住房等项目的融资支持。点击填写信息，获取完整报告积极依法纳税，参与保障性住房建设践行绿色发展理念（1）积极依法纳税，典型房企纳税超百亿2023年百强企业重点依法纳税。行业调整期间，保利、万科、中海、华润、绿城等典型房企坚守安全经营底线，履行法律义务。 2023年纳税总额将突破100亿元，他们将继续为国家税收做出贡献。（2）参与保障性住房建设，落实租购并举发展战略一方面，百强企业参与保障性住房建设，为促进社会和谐发展、提高人民生活条件质量做出贡献；另一方面，适应住房供应体系变化，投资建设保障性租赁住房，实现租购并举发展。战略布局，探索房地产开发新模式。（3）践行绿色发展，多方回馈社会2023年百强企业积极实施“双碳”战略，打造绿色低碳社区；坚持绿色理念，通过公益基金会传播环保理念，打造公益品牌；积极探索城乡一体化和产业帮扶，助力农村农业现代化；关注特殊群体，支持教育，积极履行社会责任。结语在行业调整阶段，百强企业仔细审视自己的竞争优势、资产和债务结构。他们一方面求安全、求生存，另一方面又求转型、求利润。持之以恒，努力将公司转变为适应房地产新形势的新发展模式。
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