房甜虾
最近，各地纷纷启动“商改住”政策，将存量房转为保障房。文章探讨了这一政策的定价机制、面临的挑战及未来展望。通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和融资渠道，这一政策有望缓解住房难题。
最近，很多地方开始推行“商改住”政策，也就是把现有的商用房转成保障房。这一波操作的背后，是为了更好地利用现有的住房资源，解决老百姓的住房问题。不过，具体怎么给这些保障房定价，成为了大家关注的焦点。
自从4月份政治局会议提出要解决存量房问题以来，已经有22个城市发布了相关公告。这些城市包括了北京、上海、广州、深圳等一线城市，也有杭州、苏州、南京等二线城市。然而，大部分城市的公告并没有明确说清楚收购规模和资金来源，这让实际操作的过程中有不少不确定性。许多城市在定价上选择了“重置成本定价”的方式，这种方式相对而言比较公平透明，可以较好地反映房屋的真实价值。所谓重置成本，包括了土地成本、建造成本和不超过5%的利润。具体来说，土地成本是按照同地段的市场价格计算的，建造成本则包括材料费、人工费和管理费等。不过，实际执行中也会有不少挑战，尤其是土地和建筑成本波动较大时，如何准确计算成本就成了难题。
除了“商改住”，很多地方还推出了其他去库存的措施，比如房地产以旧换新、降低首付和贷款利率、优化供地结构等。这些措施一方面可以加快旧房市场的流通，促进新房市场的发展，另一方面也能减轻购房者的经济负担，特别是首次购房者和改善型购房者受益最大。
虽然政策形式多样，但各地在实际执行中的进展却有快有慢。比如，杭州临安区从5月份发布公告以来，至今还在评估阶段。推进速度慢的原因主要有两个：一是政策细则不明确，很多城市尚未明确具体的收购规模和资金来源；二是资金来源问题，目前很多城市依赖国资平台自筹资金，但资金缺口较大。未来，各地需要探索更多的融资渠道，比如发行市政债券、引入社会资本等。根据“十四五”计划，到2024年下半年至2025年，保障房的最大收购空间预计为1.6亿平方米。各地要想达到这个目标，需要尽快明确具体的收购规模和资金来源，探索多元化的融资渠道，提高政策执行的效率和速度。总的来说，把存量房转为保障房是一项重要的政策，需要各方共同努力，通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，才能真正解决存量房问题，为居民提供更加稳定的住房保障。
