房甜虾
在国家政策的推动下，多个城市开始探索将存量房转为保障房的方式，以此缓解住房难题。本文将解读这些城市的定价方法、面临的挑战以及未来的展望，探讨如何通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，真正解决存量房问题，为居民提供更加稳定的住房保障。
最近，为了更好地利用现有的住房资源，解决住房难题，国家出台了新政策，多个城市开始尝试将“商改住”，即把存量房转为保障房。不过，这个政策在定价上遇到了一些难题。自4月份的政治局会议提出要解决存量房问题以来，包括北京、上海、广州和深圳这些大城市在内，已经有22个城市发布了相关公告。然而，这些公告大多没有明确具体的收购规模和资金来源，增添了不少不确定性。
大多数城市采用的是“重置成本定价”的方式，这种方式比较公平透明，能够较好地反映房屋的真实价值。重置成本具体包括土地成本、建造成本和不超过5%的利润。土地成本是按照同地段的市场价格计算的，建造成本则涵盖了材料费、人工费和管理费等。不过，这种定价方式在实际操作中也面临不少挑战，特别是土地和建筑成本波动较大时，准确计算成本就成了一个难题。
除了“商改住”之外，各地还采取了其他去库存的措施，比如以旧换新、降低首付和贷款利率、优化供地结构等。其中，以旧换新有助于加快旧房市场的流通，促进新房市场的发展，但对老旧小区的改造和居民换房的意愿提出了更高的要求。降低首付和贷款利率可以减轻购房者的经济负担，特别是对首次购房者和改善型购房者来说，这是一个利好政策。优化供地结构则需要城市规划和土地管理部门的通力合作，通过合理调整土地供应，增加保障性住房和共有产权住房的供给，平衡市场的供求关系。
从政策的推行情况来看，虽然形式多样，但各地的执行进度并不一致。比如，杭州临安区自5月份发布公告以来，至今仍在评估阶段。推进速度慢的原因主要有两个：一是政策细则不明确，很多城市尚未明确具体的收购规模和资金来源，导致执行层面存在困难；二是资金来源问题，目前很多城市依赖国资平台自筹资金，但资金缺口较大。未来需要探索更多的融资渠道，如发行市政债券、引入社会资本等。根据“十四五”计划，2024年下半年到2025年，保障房的最大收购空间预计为1.6亿平方米。要达到这个目标，各地需要尽快明确具体的收购规模和资金来源，探索多元化的融资渠道，提升政策执行的速度和效率。总的来说，收购存量房用于保障房是一项意义重大的政策，其顺利实施需要各方的共同努力。通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，才能真正解决存量房问题，为居民提供更加稳定的住房保障。
