中期业绩解读丨万科:坚持保交房保兑付,短期偿债压力仍在

房甜虾 2024年9月12日 18:42 阅读(70) 评论(0)

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更多房企业绩解读系列研究报告，点击索取

2024年上半年，面对严峻的市场形势，万科将经营安全放在第一位，制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房、保兑付、转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。

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销售额1273.3亿元，同比下降37.6%

2024年上半年，万科实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%。

一方面，万科开展营销创新，发掘低成本获客渠道，上半年持续将常态化直播、老业主维系嵌套进营销节点，累计开展直播4.9万场，客户登记14.9万组。另一方面，万科针对现房住宅、车位和商办进行分类管理，发挥地物协同优势，加强库存去化。年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元。此外，万科通过前置产品设计、工程策划、精细穿插等方式，提升开发效率，形成了快速开发、建设和现房交付的完整流程，并在部分城市落地。继2023年海南金色里程安居房项目实现12.3个月现房交付和销售、海南公园里安居房项目实现14.5个月现房交付和销售后，2024年上半年继续开展海南三亚湾项目现房开发，255天内实现从土地获取到全区16栋封顶，计划年底竣工验收并获取现房销售证。

图：2024年上半年万科各区域销售贡献占比情况（按金额）

从各区域销售金额贡献占比来看，南方区域、上海区域和北京区域销售占比最高，均超过10%，分别为23.5%、35.2%和12.7%，东北区域占比5.1%，华中区域占比8.5%，西南区域8.0%，西北区域6.0%。

投资上兼顾安全与发展需要，坚持量入为出、精准投资

2024年上半年，万科累计获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，项目总地价10.2亿元，权益地价总额约7.8亿元，新增项目平均地价为3944元/平方米。2022年以来，万科累计投资项目82个，其中主动投资项目的平均开盘周期5.7个月，首次开盘的兑现度约87%。

在政策许可范围内，万科通过商改住、资源置换等方式，持续推动存量资源的盘活。2023年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。

截至2024年六月底，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约8213.5万平方米。其中在建项目计容建筑面积约5085.1万平方米，权益计容建筑面积约3229.6万平方米；规划中项目计容建筑面积约3128.4万平方米，权益计容建筑面积约1993.2万平方米。此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总计容建筑面积约373.9万平方米。

保交房、保兑付，持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度

2024年上半年，万科合计完成169个项目、262个批次、7.4万套房的交付，其中商品住宅6.2万套。

在工程交付方面：一方面，万科开展“与业主共建家园”系列行动，打通客户沟通渠道，提升建造现场的动态可视化，完善交付流程，赢得客户信赖；3月在全国范围内启动“实景购房节”活动，通过已交付园区实景展示及参与丰富的社群服务，为客户提供未来生活场景的真实体验。另一方面，完善社区配套，营造社区氛围，提升大盘项目入住率。

在产品和服务质量提升方面：一方面，万科持续深化产品体系建设，加快成熟产品应用。“拾系”、“映象系”、“锦系”等产品线持续迭代，产品品质和效率进一步提高；“映象系”在上海、杭州、宁波3个城市5个项目落地。另一方面，万科坚持综合住区产品模块研发创新，提升居住体验，深入挖掘客户对住宅产品的真实需求，坚持关键产品模块研发与应用。此外，深度参与城市更新等城市的重要发展进程，与城市共同生长，探索和建立城市级场景的营造能力。上半年上海上生新所实现二期建成开放，业态包含办公、商业、教育文体等，在保留原有历史风貌的基础上，构建出与自然相融自洽的立体开放公共空间体系，引入充满年轻活力的商业品牌，成功营造了功能复合的国际文化活力社区。

转型高质量发展，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务

2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%。分业务类型来看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1234.0亿元，占比86.4%；来自物业服务的营业收入160.0亿元，占比11.2%。

图：2024年上半年万科营业收入占比情况

万物云深化蝶城战略，存量拓展助力底盘扩张。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力，2024年上半年，万物云新获取221个住宅服务项目，饱和收入共12.76亿元，其中在蝶城范围内获取存量项目的中标率达到74%，蝶城数量从年初的621个增长至642个。

租赁住宅业务“泊寓”实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。2024年上半年泊寓在北京、深圳、杭州、成都等城市新获取房源1.5万间，其中一线城市拓展房源1.2万间，占比80.6%；净新增开业0.33万间。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，服务的企业客户超5300家，为业务带来了更稳定的客户结构。此外，泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等23个城市共纳保155个项目，涉及房源11.2万间。

商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”是万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。万科商业业务(含非并表项目)营业收入45.9亿元，同比增长6.7%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.1亿元，整体出租率94.2%，同比基本持平。

“万纬物流”为万科多温区物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2024年上半年物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.4亿元，其中高标库营业收入10.7亿元，同比下降6.0%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.8亿元，同比增长8.4%。

净负债率有所上升，货币资金不足以覆盖一年内到期的有息负债

截至2024年六月底，万科资产负债率为72.94%，较上年底下降0.28个百分点；净负债率为62.04%，较上年底上升7.38个百分点。

有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%。有息负债以中长期负债为主，一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%；一年以上有息负债2293.2亿元，占比为69.2%。持有货币资金924.0亿元，不足以覆盖一年内到期的有息负债，短期偿债压力较大。

表：万科截至2024年6月底融资情况表（单位：亿元）

万科持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2024年上半年境内新增融资的综合成本为3.60%，期末有息负债的加权平均债务期限为5.3年。截至2024年六月底，分融资对象来看，银行借款占比为67.8%，应付债券占比为19.5%，其他借款占比为12.7%；分境内境外来看，境内负债占比83.3%，境外负债占比16.7%，其中境外负债占比较年初下降3.0个百分点，人民币负债占比83.4%，外币负债占比16.6%。

围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作

未来万科将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

一是确保高质量交付：全力做好交付工作，预计全年交付18.8万套；

二是积极化解债务：确保公开债如期顺利偿还；

三是转型高质量发展：聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。开发业务方面，强销售与保交付，积极推动销售回款，以现金流安全为核心开展各项工作，强化产品、代建、现房销售能力优势；作为综合住宅组成部分的商业业务，确保重点项目顺利开业，推动重难点项目专项解题和经营改善，保障重点融资、交易项目的NOI水平，促进REIT回报表现和资产价值提升。物业服务方面，保品质与拓市场，夯实基础服务能力，提供高品质基础物业服务；依托品牌优势及区域密度优势，围绕蝶城战略积极拓展市场。租赁住宅方面，提效率与创价值，提升项目运营效率；优化资产质量，创新合作模式，培育合格资产，打造多渠道的退出路径；建设产建、数字化运营等全产业链能力，探索面向未来的发展模式。物流仓储方面，强服务与提能力：聚焦冷链与核心城市，完善仓网布局；打造标准化产品服务，完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性。

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