房甜虾
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安徽合肥新站高新区加大城市更新力度，统筹“拆建安管”一体化。图为合肥新站高新区禾香园安置房项目施工现场。工人们正在紧张有序地施工。
盘龙天地位于上海虹桥商务区，是上海首批城中村改造项目之一。项目建成后，不仅丰富了城市的文化休闲生活，也有利于释放区域滨水经济和夜间经济的活力，吸引众多市民前来体验。图为市民在盘龙天地玩耍。
今年以来，国内多个城市纷纷宣布实施城中村改造专项贷款。特别是纳入城中村改造的35个特大城市，相关资金几乎全部落实到位。这意味着国内多个城市的城中村改造工程将按下“加速键”。
作为房地产行业“三大工程”之一，目前各地城中村改造进展如何？项目建设需要克服哪些“硬骨头”？城中村改造如何与房地产行业其他重点项目有效对接？
聚焦超大特大城市的城中村上海市崇明区城桥镇高岛路、东银路交叉口，新楼拔地而起。楼宇间道路平坦、绿化；不远处的空地上，有各种儿童游乐设施和户外活动设施。 —— 这是崇明区首个城中村改造工程安置基地，总建筑面积12.66万平方米。包括27栋住宅楼，可为1000余名动迁居民提供新居。
城中村被称为“城市中的村庄”，是工业化、城市化快速发展过程中形成的历史产物。早些年，很多地方都进行了大规模的城中村拆迁改造。去年以来，国家制定了新的城中村改造规划，提出“积极稳妥推进特大城市、特大城市城中村改造”。
为何聚焦“特大城市”？上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房城乡发展研究中心主任陈杰告诉记者，这与这些地方人口密度高等因素密切相关。按照分类，城镇常住人口在1000万以上的城市为特大城市，如北京、上海、深圳、广州、成都等；常住人口500万以上、1000万以下的城市为特大城市，如青岛、合肥、杭州、长沙等。在一些特大城市，城中村往往面积较大、数量众多。在为居民提供庇护的同时，也存在不少安全隐患，居住环境亟待改善。
“特大城市、特大城市中还存在不少城中村，与城市面貌不相适应，基础设施和公共服务也远远落后于城市，不能满足城中村居民对生活品质的追求。因此在特大城市、特大城市，积极稳妥推进城中村改造意义重大，不仅可以让城中村面貌焕然一新，显着提升基础设施水平，还可以消除安全隐患，提供更加宜居宜业的环境。在城中村改造过程中，可以带动养老、托幼、学校、物业管理等基础设施投资，也可以带动家电消费、房屋装修等投资，从而发挥对稳定经济增长发挥积极作用。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示。
据房地产研究机构中植研究院测算，未来五年，特大城市城中村改造预计带动投资约10万亿元，带动投资规模约10亿平方米。平均每年将带来约4400万平方米的新增住宅需求。推进城中村改造，还将对土地购置和建设投资产生显着带动作用，有效支撑房地产市场发展。
啃“硬骨头”的同时重保护、稳资金放眼全国，各地城中村人口密度不同、产业条件不同、地理位置不同。情况复杂多样的城中村改造不能盲目“一刀切”，而必须因地制宜、分类实施。
按照住房和城乡建设部要求，城中村改造分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，还有一类是介于两者之间的实施拆整结合。业内人士分析，这是为了守住安全底线，根据民意、财力、土地条件等进行科学研判，稳妥有序推进转型。
拆迁改造过程中，要注重城中村历史建筑的保护和历史空间的活化。在浙江绍兴越城区塔山片区，一项旧城改造工程即将启动。本次旧城改造共占地14块地，总面积约155.6亩。为配合旧城更新改造，塔山街道办事处委托相关大学和市场主体研究出具相关历史文化资源调查评价报告，内容涵盖当地文物建筑、传统风格建筑等。目的是“该拆的拆，该保留的保留，实现保护与城市发展的双赢”。
对于拆迁改造来说，保证资金来源是关键，也是难点。 “新一轮城中村改造难度更大，因为改造的起点和成本更高，限制也更多，可能面临容积率限制、人口疏散压力、历史文物保护等问题，难以实现资金平衡。” 010 -59000 表示。
解决城中村改造资金问题，需要多管齐下、多渠道筹集资金。今年以来，国内多个特大城市、特大城市纷纷宣布城中村改造专项贷款获批，部分城市已完成首批专项贷款发放。这意味着城中村改造项目的“资金网络”日趋密集。
广东省广州市白云区什槎路的街道上，街道一侧高楼林立，另一侧则是一排排“握手楼”、“贴面楼”。风景独特。 —— 这是位于广州市主城区西部的罗冲围地区。这也是广州城中村改造工程的第一站。今年1月30日，罗冲围片区潭村城中村改造项目首笔专项贷款正式发放，金额达1亿元。 “专项借款成本低、效率高，解决了城中村改造项目的融资问题，为项目顺利实施提供了坚实保障。”国家开发银行广东省分行相关负责人表示。截至3月7日，国家开发银行已发放城中村改造专项贷款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及约36万城中村居民。
改造织米城中村的“资本网络”，需要引入更多经营主体。去年11月，中建二局所属中建九和发展集团有限公司与广州文冲东城市更新项目正式签约。拟在广州市黄埔区海四城片区拆建文冲东旧村新村。建筑类型包括住宅、商业物业、公共设施等。
“今年2月，文冲东城市更新项目被列为广州市重点建设项目之一。与传统的旧改造项目不同，该项目采用‘产业更新+居住更新+服务创新’模式进行城中村改造提供“一站式”优化升级解决方案，项目将引进相关配套产业集群，助力广州市打造人工智能和数字经济试验区新高地，加快黄埔区土地利用向集约型高水平转型高质量发展，进一步满足现代化广州市工业和宜居城市建设发展的需要。中建九和发展集团有限公司董事长赵秀池说道
王艺超1月30日，国家开发银行河南省分行、农业发展银行河南省分行向河南省郑州市机场区、惠济区发放贷款24亿元。当地政府明确，资金将用于城中村改造工程前期工作、征地补偿、安置房建设等。 2月19日，上海首笔城中村改造专项贷款启动，发放15.58亿元，用于浦东新区唐镇小湾村、木二村城中村改造项目前期工作、征地补偿等。区域。
“城中村改造过程中，人员安置、产业转移是突出难点，在做好安置房建设的同时，要推动城中村改造与保障性住房建设联动。比如，我们可以提供对原城高收入居民和中村村民提供配房式保障性住房，向经济能力有限的租户等群体提供保障性租赁住房。一张床、一间房间、一间套房’。”陈杰说道。
“通过城中村改造，可以丰富保障性住房来源，增加保障性住房数量，包括配售型保障性住房和保障性租赁住房。改造过程中，要重点加强相关配套建设。”完善配套设施，提高物业管理水平，与保障性住房建设有效衔接，共同打造更加宜居宜业的生活生产空间。 做好安置，有效衔接保障性住房建设说。
今年以来，国内多地结合城市更新、城中村改造提出了相关目标和要求。上海明确，计划2023年至2025年启动30个城中村改造项目，惠及至少1.3万名村庄居民。合肥提出加快现有104个城中村改造，推广“货币安置、异地安置、权益安置”等多元化安置方式。湖南省株洲市明确，计划用5年时间对主城区村庄进行改造，解决快速城镇化遗留问题，促进产城融合发展。目前，已有172个城中村纳入整治规划清单，总面积17.79平方公里。
“城中村改造与老旧小区改造相结合，建设休闲应急两用的基本公共设施，对拉动投资、提高城市治理水平将起到积极作用，是惠及民生的好事。”和发展，有利于营造更安全、更舒适的人居环境，增强社区活力和城市发展。”陈杰表示，“不过，在改造过程中，也要保证项目的可持续性。如果城中村改造成本过高，不利于向低收入城市转型。流动人口居住条件的恶化反而会导致特大城市、特大城市人口集聚红利的丧失，抑制城市活力和竞争力。” （人民日报海外版2024年3月19日第11版）
